A ind\u00fastria imobili\u00e1ria apresenta diversas particularidades. A come\u00e7ar pelas regras cont\u00e1beis. Atributos importantes para a maioria das ind\u00fastrias como economias de escala e diversifica\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica simplesmente n\u00e3o funcionam na ind\u00fastria de constru\u00e7\u00e3o. Assim, analisar as empresas do setor com a mesma \u00f3tica utilizada para outros segmentos pode redundar em conclus\u00f5es equivocadas. O que deve ser observado ao analisar o setor? Quais conclus\u00f5es podemos tirar? A teoria de finan\u00e7as consegue explicar o segmento ou estamos diante de um paradoxo?<\/p>\n
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Se for perguntado a 100 presidentes de empresas se gostariam de aumentar a quantidade vendida para diluir seus custos fixos, a grande maioria responder\u00e1 sim. Esse tamb\u00e9m foi o discurso das construtoras ap\u00f3s abrirem o capital. Mas, os ganhos de escala se revelaram uma fal\u00e1cia. Cada construtora possui um n\u00famero \u00f3timo de canteiros de obra que maximiza sua margem. Superado esse limite, a produtividade e as margens caem. O discurso atual reconhece essa restri\u00e7\u00e3o ao crescimento.<\/p>\n
Outro problema foi a diversifica\u00e7\u00e3o dos projetos pelo pa\u00eds. A tese de a expans\u00e3o geogr\u00e1fica ser ben\u00e9fica por promover a diversifica\u00e7\u00e3o de risco n\u00e3o se mostrou verdadeira. A dist\u00e2ncia entre a decis\u00e3o central e o canteiro de obras foi fatal. Al\u00e9m disso, h\u00e1 particularidades locais em rela\u00e7\u00e3o a registros, relacionamento com as Prefeituras e gosto dos consumidores, por exemplo. Construtoras locais acabam sendo t\u00e3o ou mais competitivas que as forasteiras.<\/p>\n
O neg\u00f3cio possui enorme depend\u00eancia a vari\u00e1veis macroecon\u00f4micas como juros e renda. O sucesso de um empreendimento \u00e9 positivamente relacionado \u00e0 renda e inversamente aos juros, pois taxas elevadas encarecem a obra e retiram renda dispon\u00edvel dos compradores. Sendo assim, as empresas, e como consequ\u00eancia as a\u00e7\u00f5es, s\u00e3o pr\u00f3-c\u00edclicas. Apresentam bom desempenho em momentos de prosperidade, mas sofrem em recess\u00f5es como a atual. Essa caracter\u00edstica eleva a volatilidade das a\u00e7\u00f5es o que deveria afugentar investidores mais sens\u00edveis a oscila\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
As demonstra\u00e7\u00f5es cont\u00e1beis de qualquer empresa refletem o passado. Ao olharmos as demonstra\u00e7\u00f5es de resultado relativas ao segundo trimestre de 2017 da Vale, podemos saber a receita, os custos e as despesas da mineradora no per\u00edodo. J\u00e1 na constru\u00e7\u00e3o civil, a contabiliza\u00e7\u00e3o \u00e9 diferente. Vamos considerar uma construtora que possu\u00edsse apenas um projeto: uma torre de apartamentos. Essa constru\u00e7\u00e3o demorar\u00e1 tr\u00eas anos para ser levantada. Pela regra tradicional, a receita s\u00f3 poderia ser reconhecida quando os apartamentos fossem entregues aos clientes. Assim, a empresa n\u00e3o teria receita e custos por tr\u00eas anos. Mas n\u00e3o \u00e9 isso o que ocorre. Conforme a obra avan\u00e7a, as vendas realizadas se convertem em receitas no mesmo ritmo das obras. Como a obra ainda est\u00e1 em curso, a margem bruta gerada (a diferen\u00e7a entre receita e custos) ainda \u00e9 uma estimativa da administra\u00e7\u00e3o para aquele projeto. A margem efetiva do projeto s\u00f3 ser\u00e1 conhecida no t\u00e9rmino da obra quando se saber\u00e3o todas as receitas e custos do empreendimento.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, v\u00e1rias informa\u00e7\u00f5es utilizadas pelos investidores e analistas n\u00e3o s\u00e3o auditadas como o valor de venda dos estoques e a margem das obras em andamento (margem REF). Em reuni\u00e3o recente, um diretor de uma companhia disse que os estoques prontos a valor de mercado servia de base para o inicio de uma negocia\u00e7\u00e3o com o cliente, mas descontos poderiam ser concedidos em determinadas situa\u00e7\u00f5es.\u00a0 Sendo assim, o valor esperado da venda tende a ser inferior ao reportado. \u00a0Utilizar o valor do estoque divulgado \u00e9 superavali\u00e1-lo.<\/p>\n
Essa discricionariedade da administra\u00e7\u00e3o pode gerar s\u00e9rio conflito de ag\u00eancia, quando os interesses dos acionistas n\u00e3o estariam alinhados ao dos gerentes. Imagine que a administra\u00e7\u00e3o receba incentivos anuais. Ela pode ser otimista, or\u00e7ando uma margem elevada no in\u00edcio do projeto. O desempenho operacional de curto prazo ser\u00e1 satisfat\u00f3rio o que gerar\u00e1 b\u00f4nus aos gestores. Mas, no fim das obras, a margem pode ser bem inferior \u00e0 estimada. Os distratos tamb\u00e9m podem causar distor\u00e7\u00f5es. Com o cancelamento da venda, a receita e os custos associados devem ser estornados maculando a margem. Dessa forma, os b\u00f4nus passados foram injustamente pagos.<\/p>\n
O analista deve ter um olhar diferente para o setor: (i) reduzir o peso dado as demonstra\u00e7\u00f5es cont\u00e1beis, (ii) priorizar a an\u00e1lise \u201ctop-down\u201d em decorr\u00eancia do peso das vari\u00e1veis macroecon\u00f4micas sobre os resultados, (iii) n\u00e3o qualificar as empresas do setor como de crescimento em decorr\u00eancia das deseconomias de escala e (iv) olhar com lupa a gera\u00e7\u00e3o de caixa.<\/p>\n
E a tese de investimento? Se o setor apresenta restri\u00e7\u00e3o ao crescimento, o valor para o acionista deve vir da distribui\u00e7\u00e3o do caixa. Em outras palavras, o que torna essas a\u00e7\u00f5es atrativas deveria ser o pagamento dos dividendos, caracter\u00edstica das a\u00e7\u00f5es defensivas. Contudo, ca\u00edmos em um paradoxo, pois as a\u00e7\u00f5es do setor n\u00e3o s\u00e3o defensivas, pois dependem fortemente dos ciclos econ\u00f4micos. Conclus\u00e3o: o setor consegue desestabilizar at\u00e9 a teoria de finan\u00e7as. O cineasta Tim Burton faria um bom filme com esse estranho e peculiar personagem.<\/p>\n
Termos de Uso<\/em><\/p>\n As an\u00e1lises, opini\u00f5es, premissas, estimativas e proje\u00e7\u00f5es feitas neste blog s\u00e3o baseadas em julgamento do analista respons\u00e1vel e est\u00e3o, portanto, sujeitas \u00e0 modifica\u00e7\u00e3o sem aviso pr\u00e9vio em decorr\u00eancia de altera\u00e7\u00f5es nas condi\u00e7\u00f5es de mercado. O analista de investimento respons\u00e1vel por este blog declara que as opini\u00f5es contidas neste espa\u00e7o refletem exclusivamente suas opini\u00f5es pessoais sobre a companhia analisada ou fundos e foram realizadas de forma independente e aut\u00f4noma. As opini\u00f5es contidas neste espa\u00e7o podem n\u00e3o ser aplic\u00e1veis para todos os leitores devido aos diferentes objetivos de investimento e situa\u00e7\u00e3o financeira espec\u00edfica. O autor n\u00e3o se responsabiliza e nem pode ser responsabilizados por preju\u00edzos de qualquer natureza em decorr\u00eancia do uso destas informa\u00e7\u00f5es. Toda e qualquer decis\u00e3o de investimento baseada nas opini\u00f5es aqui expostas \u00e9 de exclusiva responsabilidade do investidor.<\/em><\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A ind\u00fastria imobili\u00e1ria apresenta diversas particularidades. A come\u00e7ar pelas regras cont\u00e1beis. Atributos importantes para a maioria das ind\u00fastrias como economias de escala e diversifica\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica simplesmente n\u00e3o funcionam na ind\u00fastria de constru\u00e7\u00e3o. Assim, analisar as empresas do setor com a mesma \u00f3tica utilizada para outros segmentos pode redundar em conclus\u00f5es equivocadas. O que deve ser […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8,7],"tags":[195],"class_list":["post-2442","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conjuntura","category-estrategia-de-investimento","tag-setor-imobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2442","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2442"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2442\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2446,"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2442\/revisions\/2446"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2442"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2442"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/estrategista.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2442"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}